Ricorrere alla produzione di energia da fonti rinnovabili è diventata una scelta non solo ecologica, ma anche economicamente vantaggiosa alla luce dei recenti rincari del costo dell’energia elettrica e delle agevolazioni fiscali previste. In questo scenario, vista anche la recente direttiva dell’Unione Europea sull’obbligo di efficientamento energetico degli immobili entro termini non così lontani, molti condòmini si chiedono se è possibile installare sul tetto o sul lastrico del proprio condominio dei pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica a beneficio del proprio appartamento.
Per rispondere al quesito occorre prendere le mosse dall’art.1122 bis c.c., contenente una specifica disciplina riguardante l’installazione di impianti fotovoltaici nei condomini. Tale norma è stata inserita nel capo II del codice civile, riguardante il condominio negli edifici, dalla legge n.220/2012, con l‘evidente fine di incentivare la crescente esigenza di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Recentemente questa tematica è stata affrontata dalla Corte di Cassazione, che si è pronunciata con l’ordinanza n.1337 del 17 gennaio 2023, adeguandosi ad un orientamento espresso recentemente anche dalla giurisprudenza amministrativa (vedi, ad esempio Tar Lazio, sentenza n.15948/29 novembre 2022). Nello specifico, la Cassazione ha dichiarato che l’installazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di un’unità immobiliare che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo condòmino, nel proprio interesse ed a proprie spese, senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea (a meno che tale autorizzazione non sia imposta da una clausola contrattuale del regolamento condominiale). Perciò, l’eventuale parere contrario espresso dall’assemblea avrà soltanto il valore di mero riconoscimento dell’esistenza di un interesse e di concrete pretese degli altri condòmini rispetto all’utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante. In ogni caso, il condòmino che intenda installare l’impianto fotovoltaico su una parte comune del condominio non può alterare la destinazione della cosa comune e deve consentire un uso egualitario agli altri condòmini della stessa.
Dunque, nell’ipotesi in cui non sia necessario modificare le parti condominiali, il singolo condòmino può eseguire l’installazione di pannelli fotovoltaici sulla superficie comune del condominio senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale. Invece, quando l’installazione non può essere compiuta in totale autonomia dal condòmino, quest’ultimo dovrà comunicarlo all’amministratore fornendogli un progetto dell’intervento. In questa seconda ipotesi, l’amministratore riferirà all’assemblea affinché siano valutate ed eventualmente adottate iniziative conservative per preservare l’integrità delle cose comuni.
Va detto che sarà comunque opportuno che il condòmino trasmetta all’amministratore del condominio il progetto dell’impianto, con il posizionamento dei pannelli e la descrizione delle caratteristiche tecniche ed estetiche che dovranno rispettare la stabilità e la sicurezza, nonché il decoro architettonico dell’edificio, come si ricava dal 3° comma dell’art. 1122 bis c.c.
È bene però sottolineare come l’assemblea condominiale non avrà comunque il potere di negare l’installazione dell’impianto fotovoltaico se tali requisiti vengono rispettati. Infatti, l’assemblea potrà solamente prescrivere soluzioni alternative per la realizzazione dell’impianto o imporre cautele a tutela della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio, ed eventualmente chiedere una cauzione a garanzia per gli eventuali danni, purché ciò avvenga con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore del fabbricato.
Eliminato quindi il dubbio sulla possibilità per il singolo condòmino di installare un impianto fotovoltaico su una parte comune del condominio (di regola il tetto o il lastrico solare che sono superfici aventi la sola funzione di copertura dell’edificio e quindi non utilizzabili in altro modo) ci si deve ora chiedere quale sia la proporzione della parte comune che possa effettivamente essere utilizzata in via esclusiva a tal fine.
In altre parole, può l’assemblea imporre delle limitazioni alla superficie del tetto utilizzabile per l’impianto, allo scopo di consentire ad altri condòmini l’impiego dello stesso secondo il loro diritto? Il singolo condòmino potrà usufruire di tutta la parte comune o dovrà utilizzare solo la zona corrispondente alla sua quota di proprietà, o quota millesimale?
Premesso che ogni caso va valutato secondo la sua specificità, si può comunque affermare che, sulla base dell’orientamento emerso dalla giurisprudenza di merito e di legittimità degli ultimi anni, in linea generale il singolo condòmino ha la possibilità di utilizzare l’intera superficie della parte comune al fine di installare l’impianto fotovoltaico, a meno che non vi siano altri condòmini che intendano, a loro volta, usufruire della superficie condominiale per i medesimi fini. In tale ultima ipotesi, qualora si configuri la necessità di occupare l’intero tetto condominiale per installarvi i pannelli solari, vi è la possibilità di creare una c.d. COMUNITÀ ENERGETICA, disciplinata dall’art.42-bis del Decreto Milleproroghe n.162/2019 (convertito con la Legge n.8/2020) e dai relativi provvedimenti attuativi, nonché dal D.lgs. n.199/2021, che dà attuazione alla Direttiva Europea RED II sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili.
Ricorrendo alle fonti energetiche rinnovabili (c.d. FER) è possibile dare vita ad un mercato dell’energia equo e sostenibile, che apporti all’umanità benefici ambientali, sociali, sanitari ed economici. Le comunità energetiche costituiscono senz’altro uno stimolo alla produzione di energia rinnovabile e un’opportunità di risparmio alla quale i condòmini interessati possono optare al fine di ottenere un beneficio economico a lungo termine, pur a fronte di un investimento nell’immediato, nell’interesse anche del miglior uso della cosa comune, ed in particolare del tetto o del lastrico solare dell’edificio.
Come sempre, peraltro, è opportuno affidarsi a professionisti esperti del settore, sia sul piano tecnico che giuridico, non essendoci una soluzione che valga per tutti i casi, dovendosi invece valutare di volta in volta le peculiarità della singola fattispecie che i professionisti (progettista, elettricista, avvocato) valuteranno adeguatamente per la miglior decisione del caso.
