Dopo lunghe ricerche finalmente trovi la casa giusta che fa per te e ti decidi per l’acquisto. Tutto sembra essere in regola, se non fosse che, a seguito della firma del rogito, l’immobile presenta numerosi abusi edilizi.
Che fare? E’ possibile risolvere il contratto, chiedendo la restituzione di quanto pagato?
A dirimere un lungo contrasto giurisprudenziale è intervenuta di recente la Corte di Cassazione, con la sentenza a Sezioni Unite n. 8230/2019. Si riporta di seguito il passaggio decisivo della pronuncia, che non lascia adito ad ulteriori dubbi:
“In presenza, nell’atto, della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto (…) è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
In altre parole, secondo i giudici della Corte Suprema, la commerciabilità di un immobile è compromessa solo se si tratti di un manufatto costruito in completa assenza di un titolo edilizio. Invece, se un titolo edilizio sia stato rilasciato (e se ne faccia menzione nel contratto), la compravendita è valida anche se la costruzione è stata realizzata difformemente rispetto al titolo edilizio.
A commento della sentenza, risulta utile offrire qualche chiarimento rispetto ad alcuni termini che sono di frequente utilizzo nelle vicende immobiliari:
– per conformità urbanistica, detta anche regolarità edilizia, si intende la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova ed il titolo abilitativo (progetto approvato dal Comune e depositato presso l’ufficio tecnico) con cui è stato realizzato o modificato lo stesso;
– per regolarità catastale si intende invece la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali;
– si ha un abuso edilizio quando una costruzione viene realizzata in totale assenza di un’autorizzazione edilizia o in maniera difforme rispetto al titolo concesso, quale potrebbe essere un permesso di costruire o una denuncia di inizio attività;
– i titoli abilitativi, o, per essere più specifici, i titoli abilitativi dell’attività edilizia, sono delle pratiche amministrative che consentono di eseguire dei lavori di costruzione, modifica o manutenzione di un edificio o di una sua parte.
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