ASSEMBLEE DI CONDOMINIO A DISTANZA AI TEMPI DEL CORONAVIRUS: “DI NECESSITÀ VIRTU’

I primi mesi dell’anno coincidono di frequente con il periodo in cui vengono convocate le assemblee di condominio per l’approvazione dei rendiconti condominiali relativi alla gestione appena conclusa. Tuttavia, per i mesi a venire, non sarà possibile riunirsi come di consueto a causa dell’emergenza sanitaria da Covid-19 che sta interessando l’intero Paese.

Infatti, il DPCM del 4 marzo 2020 già disponeva che fossero sospese “le manifestazioni, gli eventi di qualsiasi natura, (…) svolti in ogni luogo, sia pubblico sia privato, che comportano affollamento di persone tale da non consentire il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro di cui all’allegato 1, lett. d)”; venivano poi, con il DPCM del 8 marzo 2020, definitivamente sospese tutte le manifestazioni e gli eventi. Interveniva, in seguito, il DPCM del 9 marzo 2020 che vietava “ogni forma di assembramento di persone in luoghi pubblici o aperti al pubblico.” 

I successivi provvedimenti governativi hanno prorogato l’efficacia delle anzidette misure restrittive sino al 17 maggio 2020. 

Il D.L. 16 maggio 2020, n.33, efficace dal 18 maggio 2020, ha previsto: “le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro” (art.1, co.10). Deve quindi ritenersi che, a decorrere dal 18.05.2020, sia nuovamente possibile lo svolgimento di un’assemblea condominiale in presenza dei condomini, nel rispetto di specifiche cautele contenute in protocolli e linee guida atte a prevenire o ridurre il rischio di contagio[1].

Nonostante l’apertura alla costituzione di assemblee in presenza data dal predetto decreto, permane ugualmente il problema della convocazione di un’adunanza condominiale nei casi in cui non vi sia la possibilità di disporre di locali idonei a garantire il rispetto della distanza interpersonale di almeno un metro. 

Persistono in tale ipotesi le perplessità e gli interrogativi legati alla possibilità di tenere un’assemblea condominiale “a distanza”.

Su tale argomento, lo Studio aveva già pubblicato un contributo (https://www.dragoneassociati.it/it/2020/04/27/assemblee-di-condominio-ai-tempi-del-coronavirus-di-necessita-virtu/) cui si rinvia, essendo tali considerazioni ancora pienamente attuali.

Dunque, come comportarsi per convocare e per partecipare ad un’assemblea di condominio a distanza?

Nelle FAQ (sezione – Riunioni) relative alle misure restrittive adottate negli scorsi mesi oggi non più in vigore, lo stesso Governo, alle domande: “Sono vietate le assemblee condominiali? Sono da considerarsi assembramenti di persone?”, così rispondeva: “Sì, le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”. 

A dispetto della chiarezza e della perentorietà della risposta data, il Governo tuttavia non forniva alcuna indicazione circa le concrete modalità con le quali avrebbero dovuto svolgersi le adunanze condominiali a distanza. 

Ad oggi non è intervenuta alcuna direttiva/protocollo sul punto.

Prima di affrontare le possibili risposte al suddetto interrogativo, è necessario ricordare alcune attribuzioni che la legge riconosce all’amministratore di condominio.

Innanzitutto, per quanto attiene alla gestione ordinaria del condominio, l’amministratore è tenuto a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e a convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio relativo all’anno precedente (art. 1130, n.10 c.c.). La stessa legge concede quindi all’amministratore un termine non così breve per sottoporre all’assemblea il rendiconto di gestione e perciò la disposizione sopra richiamata potrebbe essere invocata per posticipare la convocazione dell’assemblea.

È consigliabile tuttavia che l’amministratore invii ugualmente ai condomini il rendiconto di gestione e il relativo preventivo con l’invito ai medesimi, nello spirito di reciproca collaborazione, di anticipare la quota delle spese condominiali dovute, salva successiva approvazione del bilancio in sede assembleare, una volta usciti dalla fase emergenziale. Ciò al fine, essenziale, di garantire all’amministratore la liquidità necessaria per far fronte alle spese che devono essere in ogni caso sostenute nell’interesse del condominio, onde evitare l’eventuale interruzione di alcuni servizi (ad esempio: acqua, luce, gas, servizio di pulizia ecc…). Ed in effetti sembra essere questa la prassi invalsa in questo primo periodo di emergenza sanitaria. 

Per quanto riguarda invece gli interventi di carattere urgente ed indifferibile sul condominio, si rammenta il peculiare potere che la legge attribuisce all’amministratore. Invero, il Codice Civile prevede che l’amministratore non possa ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso è tenuto a riferirne nella prima assemblea (art. 1135, co.2 c.c.). A ben vedere però tale disposizione è invocabile esclusivamente nelle ipotesi in cui vi sia un’effettiva urgenza dell’intervento, talché essa non può essere applicata per superare il necessario momento deliberativo per l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria.

Svolti tali doverosi brevi accenni con riguardo all’amministrazione del condominio, si torna quindi al principale interrogativo: Come rispettare le norme in materia di convocazione e deliberazione nel tenere un’assemblea condominiale a distanza?”.

Innanzitutto, deve escludersi che una delibera condominiale possa essere sostituita da una decisione assunta dai condomini mediante sottoscrizione di una lettera circolare. In tal caso mancherebbe sia la discussione circa le questioni da trattare sia la contestualità del voto dei condomini stessi. 

E’ evidente quindi che un’assemblea condominiale a distanza può aver luogo solo ricorrendo ad alcuni strumenti tecnologici e, nello specifico, a mezzo dell’utilizzo di programmi quali, ad esempio Google MeetSkype o Zoom, o altre analoghi software

Nella specifica materia, si segnala Eligo Condominium che rappresenta una piattaforma molto avanzata per la partecipazione da remoto ad assemblee condominiali. Tale sistema consente l’uso dello streaming video integrato, delle chat per l’intervento da remoto e per l’espressione di voto.

Quanto sopra detto consente di configurare, in astratto, la possibilità di un corretto svolgimento di un’assemblea a distanza. 

Ciononostante, non poche criticità potrebbero sorgere dall’utilizzo dei sistemi sopra citati.

Tra le prime, si annovera la concreta possibilità di ciascun condomino di partecipare effettivamente all’assemblea. Invero, la riunione a distanza richiede che ogni condomino abbia una postazione (smartphonepc o tablet) e una connessione che gli permetta effettivamente di collegarsi in assemblea nel giorno e nell’ora fissata nell’avviso di convocazione. Di conseguenza, qualora ciò non fosse possibile, la riunione non potrebbe tenersi e comunque sarebbe invalidabile dal condomino impossibilitato a partecipare. Tali considerazioni valgono anche nel caso in cui durante l’adunanza venisse meno il collegamento anche di un solo condomino. In questi casi l’assemblea dovrebbe essere sospesa. 

In ragione di quanto esposto, appare consigliabile che l’amministratore provveda preventivamente a comunicare ai condomini una sorta di “linee guida” dell’assemblea telematica illustrando gli strumenti necessari e le modalità di utilizzo degli stessi al fine di verificare la fattibilità dalla riunione. L’assemblea a distanza richiede infatti che siano rispettate le medesime regole per le adunanze alle quali i condomini partecipano di persona. E’ quindi evidente che, superata una preventiva valutazione circa l’effettiva possibilità di tenere un’assemblea telematica, occorrerà prestare particolare attenzione al concreto svolgimento dell’adunanza per assicurare il rispetto del fondamentale ed irrinunciabile principio del contraddittorio nonché delle disposizioni in materia di condominio e, in particolare, quelle riguardanti i quorum costitutivi e deliberativi, la verbalizzazione delle dichiarazioni rese dai partecipanti e il computo dei voti espressi.

Un altro aspetto problematico potrebbe riguardare l’individuazione del “luogo” della riunione che deve essere espressamente indicato nell’avviso di convocazione (art. 66 disp. att. c.c.). Il luogo è sinora stato inteso come “spazio fisico” dell’adunanza e, nel caso di assemblea a distanza, è evidente che siffatta accezione dovrebbe essere ampliata. i profili critici sopra indicati, può soccorrere un’analogia con il diritto societario poiché alcune sue disposizioni sono state ritenute applicabili dalla giurisprudenza anche in ambito condominiale[2].

Proprio con riguardo alla materia societaria, il D.L. n.18/2020 c.d. “CuraItalia”, convertito con L. 24.04.2020, n.27, ha espressamente previsto la possibilità per talune tipologie di società di svolgere le proprie assemblee mediante mezzi di telecomunicazione e consentire ai partecipanti di esprimere il voto elettronicamente o per corrispondenza, anche in deroga alle disposizioni statutarie, con il rispetto di precise garanzie[3].

La citata disposizione potrebbe applicarsi analogicamente anche alla materia condominiale. Tuttavia tale analogia non potrebbe dirsi risolutiva ed incontestabile ed è pertanto auspicabile un intervento legislativo per regolare nello specifico le assemblee condominiali a distanza.

In conclusione, deve ammettersi che l’emergenza sanitaria ancor’oggi in corso ha di certo trovato tutti impreparati e ci ha obbligato a confrontarci con le limitazioni imposte alla nostra libertà personale che si riflettono in numerosi ambiti della vita quotidiana. La pandemia si è insinuata anche nel mondo condominiale e, in particolare, nella possibilità di riunire i condomini in assemblea. È evidente che, allo stato, non esistono leggi, giurisprudenza, protocolli o altre fonti in grado di dare risposte certe ai quesiti sopra espressi e di garantire perciò che le assemblee condominiali telematiche vadano esenti da impugnazioni per il fatto di essere state tenute con modalità diverse (leggasi telematiche) rispetto alle consuete. 

Pertanto, in attesa dell’auspicato intervento del legislatore, si dovrà fare “di necessità virtù”, per dar corso agli imprescindibili adempimenti del condominio. Ed in effetti, in mancanza di una normativa, agli amministratori non resta altro che gestire i condomini secondo prudenza e diligenza, risolvendo le questioni che via via si pongono cum grano salis, trovandosi spesso a dover bilanciare interessi in conflitto. 

Tra gli infiniti casi, si consideri ad esempio quello del condomino positivo al Covid-19, posto in “quarantena” domiciliare, ove viene in rilievo la necessità di bilanciare il diritto fondamentale alla privacy del soggetto “coinvolto” con l’interesse, anch’esso di rilievo costituzionale, alla salute degli altri condomini, che dovrebbero quindi essere informati dall’amministratore dei maggiori rischi e precauzioni da osservare in tale ipotesi. Tra le misure potrebbe esservi, ad esempio, quella di limitare o regolamentare l’uso dell’ascensore, o l’esigenza di procedere ad una sanificazione più intensa dei locali comuni, con l’ulteriore complicanza della ripartizione di tale ulteriore spesa (secondo i millesimi o a solo carico del condomino contagiato?). Questioni molto complesse da decidersi necessariamente in sede assembleare.

Riteniamo che, in mancanza di norme specifiche, la soluzione delle concrete modalità, e conseguenti limiti, per tenere un’assemblea a distanza, dovranno tenere conto dei principi generali. 

In proposito dovranno essere rispettati, da un lato, il principio di buona fede e di cooperazione dei condomini nell’interesse del bene comune (con la conseguenza che non potranno trovare accoglimento eccezioni meramente formalistiche sollevate al precipuo fine di paralizzare, strumentalmente, la gestione del condominio) e, dall’altro il principio del contraddittorio (con la conseguenza che la mancata partecipazione effettiva, anche di un solo condomino, all’assemblea di condominio con modalità “da remoto” per ragioni determinate da problemi tecnici porterà alla probabile invalidazione della delibera). 

Senz’altro le svariate ipotesi che gli amministratori saranno chiamati ad affrontare daranno luogo ad una casistica giurisprudenziale in evoluzione, che aprirà la strada alla soluzione delle peculiari questioni che caratterizzeranno questo difficile periodo di emergenza, la cui durata non sembra essere così breve. 

Una cosa però è certa: la gestione del condominio non può attendere e dunque, amministratori e giuristi, siamo tutti chiamati a fare “di necessità virtù”. Nel rispetto della legge e dei principi fondamentali.


[1] “Le attività economiche, produttive e sociali devono svolgersi nel rispetto dei contenuti di protocolli o linee guida idonei a prevenire o ridurre il rischio di contagio nel settore di riferimento o in ambiti analoghi, adottati dalle regioni o dalla Conferenza delle regioni e delle province autonome nel rispetto dei principi contenuti nei protocolli o nelle linee guida nazionali. In assenza di quelli regionali trovano applicazione i protocolli o le linee guida adottati a livello nazionale. Le misure limitative delle attività economiche, produttive e sociali possono essere adottate, nel rispetto dei principi di adeguatezza e proporzionalità, con provvedimenti emanati ai sensi dell’articolo 2 del decreto-legge n. 19 del 2020 o del comma 16.” (art. 1, co. 14, D.L. 33/2020). 

[2] A titolo esemplificativo, sull’applicabilità dell’art. 2377, co.8 c.c. in ambito condominiale, si vedano: Cass. Civ. sez. II, 21 novembre 2019, n. 30479; Cass. Civ, sez. VI, 11 agosto 2017 n. 20071

[3] “con l’avviso di convocazione delle assemblee ordinarie o straordinarie le società per azioni, le società in accomandita  per azioni, le società a responsabilità  limitata, e le società cooperative e le mutue assicuratrici possono prevedere, anche in deroga alle diverse disposizioni statutarie, l’espressione del  voto in via elettronica o per corrispondenza e l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione; le predette società possono altresì prevedere che l’assemblea si svolga, anche esclusivamente, mediante mezzi di telecomunicazione che garantiscano l’identificazione  dei  partecipanti, la loro partecipazione e l’esercizio del diritto di voto, ai sensi e per gli  effetti  di  cui agli articoli 2370, quarto comma, 2479-bis, quarto comma, e  2538, sesto comma, del codice civile senza in ogni caso la  necessità che si trovino nel medesimo  luogo, ove previsti, il presidente, il segretario o il notaio.” (art. 106, co.2)