CORONAVIRUS E CONTRATTI DI LOCAZIONE E DI AFFITTO

In questo periodo di emergenza sanitaria vengono spesso sottoposte al nostro Studio alcune questioni riguardanti i contratti di locazione o di affitto la cui esecuzione sia divenuta in tutto o in parte impossibile od oggettivamente difficoltosa a causa degli effetti della pandemia ancora oggi in corso. A titolo esemplificativo, si ricordano le problematiche legate ai contratti di locazione stipulati da studenti universitari, relativi ad immobili siti fuori Regione, nel tempo di chiusura delle università, o ai contratti relativi ad immobili adibiti ad uso commerciale, nel periodo di chiusura dell’attività al pubblico. 

Nei casi testè indicati si potrebbero ritenere applicabili gli istituti dell’impossibilità sopravvenuta o dell’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, con le rispettive conseguenze di legge.

Il nostro Studio ha già approfondito tale argomento con il contributo che può essere reperito  al seguente link: https://www.dragoneassociati.it/it/2020/04/02/coronavirus-e-contratti-pendenti-come-tutelarsi/.

In particolare, con riguardo ai contratti di locazione stipulati da studenti universitari fuori sede, si richiama l’approfondimento svolto dal nostro Studio e consultabile  al link: https://www.dragoneassociati.it/it/2020/05/07/studenti-universitari-fuori-sede-e-coronavirus-si-puo-non-pagare-laffitto/.

Nella medesima materia, e nello specifico con riguardo ai contratti di locazione commerciale,  si evidenzia una recente pronuncia del Tribunale di Venezia che è stata analizzata con l’articolo a cui si rinvia al link di seguito indicato: https://www.dragoneassociati.it/it/2020/05/04/effetti-del-coronavirus-sulle-locazioni-commerciali-una-pronuncia-del-tribunale-di-venezia/

Preme segnalare che la decisione del Giudice veneziano riguardava una vicenda particolare relativa all’asserito mancato preavviso per la risoluzione di un contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale, ove la risoluzione era stata fatta valere dalla conduttrice in seguito ad avvenimenti straordinari ed imprevedibili quali l’acqua alta dello scorso novembre e l’attuale emergenza sanitaria. Si evidenzia inoltre che il provvedimento adottato ha carattere urgente e provvisorio e che sarà necessario attendere il prosieguo del procedimento per la decisione definitiva.

Nell’ipotesi invece in cui sia stato stipulato un contratto di affitto, si ricorda la speciale previsione codicistica (art. 1623 c.c.) che prevede per le parti la possibilità di rinegoziare le condizioni in precedenza pattuite. Ciò è consentito quando il rapporto contrattuale risulti notevolmente modificato – in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio – in conseguenza di una legge o di un provvedimento dell’autorità riguardanti la gestione produttiva. La citata disposizione attribuisce quindi alle parti la facoltà di richiedere un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. 

Siffatta disposizione potrebbe in astratto trovare applicazione con riguardo ai contratti di affitto la cui eccessiva onerosità sopravvenuta sia da imputare alle misure restrittive adottate per il contenimento della pandemia che impediscono di svolgere la propria attività produttiva.

Le citate misure limitative potrebbero aver avuto ricadute anche nei rapporti derivanti dai contratti di affitto d’azienda o di ramo d’azienda rendendo di fatto impossibile o eccessivamente oneroso lo svolgimento dell’attività aziendale. Infatti, da un lato la sospensione imposta per determinate attività potrebbe impedire all’affittante di eseguire la propria prestazione contrattuale che consiste nella messa a disposizione all’affittuario di un complesso di beni per lo svolgimento di un’attività imprenditoriale. Dall’altro lato, gli effetti dell’emergenza sanitaria potrebbero aver diminuito sensibilmente le entrate dell’affittuario che svolge un’attività aziendale non sospesa rendendo quindi eccessivamente oneroso il pagamento del corrispettivo periodico.

Anche in tali circostanze potrebbero trovare applicazione gli istituti generali relativi alla totale o parziale impossibilità sopravvenuta della prestazione (artt. 1256, 1463, 1464 c.c.) o all’eccessiva onerosità sopravvenuta della stessa (art. 1467 c.c.); in relazione ad essi si rinvia alla lettura del primo contributo sopra richiamato.

Alla luce di quanto sino a qui esposto, è evidente come sia imprescindibile un’analisi dei singoli contratti di locazione o di affitto e un esame delle concrete situazioni di fatto al fine di valutare l’applicabilità di specifici istituiti previsti dalla legge.