Continuiamo gli approfondimenti sugli effetti che l’attuale emergenza sanitaria e i provvedimenti assunti in conseguenza della stessa possono avere sui contratti pendenti.
Una categoria in particolare sofferenza in questo particolare momento è senza dubbio quella degli studenti universitari fuori sede.
Come noto infatti, con il DPCM dello scorso 4 marzo il Governo ha disposto la sospensione delle attività didattiche nelle scuole di ogni ordine e grado, nonché la frequenza delle attività scolastiche e di formazione superiore, comprese le Università.
Gli studenti universitari fuori sede risultano, dunque, particolarmente colpiti dall’attuale situazione. In Italia secondo le ultime stime sono circa 1.700.000 gli studenti iscritti all’università. Di questi, circa un terzo studia al di fuori del proprio comune di residenza. In molti affittano una casa per frequentare le lezioni e conseguire la tanto agognata laurea.
Dopo il 4 marzo tutto è cambiato. Le lezioni universitarie sono solo on line e molti studenti non hanno più potuto avere accesso all’immobile locato, nel rispetto delle misure restrittive adottate per il contenimento del contagio.
A fronte di tale situazione, la domanda sorge spontanea: è ancora dovuto il pagamento dell’affitto?
La risposta, come al solito, dipende dalle circostanze del caso concreto e dall’analisi del regolamento contrattuale siglato dalle parti. In via generale, si osserva che da un punto di vista strettamente giuridico le misure restrittive emergenziali potrebbero configurare il diritto del conduttore ad una “impossibilità sopravvenuta”. Le circostanze attuali non sono di certo ascrivibili alla volontà delle parti ma legata a fattori esterni. D’altra parte il conduttore potrebbe richiedere la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta. Infatti la frequentazione dei corsi universitari costituisce, all’evidenza, la causa dei contratti di locazione abitativa per studenti universitari. Il venir meno di tale ragione è in grado di incidere sul rapporto sinallagmatico sotteso al contratto, determinando l’insorgere di strumenti di tutela a favore del debitore-conduttore dell’immobile.
Inoltre non va dimenticato che il conduttore-studente universitario potrà sempre recedere dal contratto per “gravi motivi”. Tale facoltà è infatti espressamente accordata dal nostro ordinamento: la locazione abitativa per studenti universitari è disciplinata dalla legge n. 431/1998, la quale garantisce alcuni benefici fiscali per il proprietario dell’immobile sempre che nella stesura del contratto questi si attenga a delle “clausole-tipo”. In particolare, l’art. 9 dell’Allegato C al Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017 prevede che “Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima”. Si ritiene che l’attuale situazione emergenziale possa senz’altro rappresentare un “grave motivo” per recedere dal contratto, ai sensi di legge.
In conclusione, come brevemente illustrato molte sono le soluzioni astrattamente percorribili da coloro che hanno concluso un contratto di locazione per studiare vicini all’Università. Sarà necessario valutare quale opzione risulta più adeguata al caso di specie, nella speranza che la situazione torni alla normalità il prima possibile.
