{"id":9815,"date":"2020-05-12T14:02:27","date_gmt":"2020-05-12T14:02:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.dragoneassociati.it\/?p=9815"},"modified":"2021-02-07T11:35:45","modified_gmt":"2021-02-07T11:35:45","slug":"coronavirus-e-contratti-di-locazione-e-di-affitto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.dragoneassociati.it\/?p=9815&lang=it","title":{"rendered":"CORONAVIRUS E CONTRATTI DI LOCAZIONE E DI AFFITTO"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In questo periodo di emergenza sanitaria vengono spesso sottoposte al nostro Studio alcune questioni riguardanti i&nbsp;<strong>contratti di locazione o di affitto<\/strong>&nbsp;la cui esecuzione sia divenuta in tutto o in parte impossibile od oggettivamente difficoltosa a causa degli effetti della pandemia ancora oggi in corso. A titolo esemplificativo, si ricordano le problematiche legate ai contratti di locazione stipulati da studenti universitari, relativi ad immobili siti fuori Regione, nel tempo di chiusura delle universit\u00e0, o ai contratti relativi ad immobili adibiti ad uso commerciale, nel periodo di chiusura dell\u2019attivit\u00e0 al pubblico.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nei casi test\u00e8 indicati si potrebbero ritenere applicabili gli istituti dell\u2019<em>impossibilit\u00e0 sopravvenuta<\/em>&nbsp;o dell\u2019<em>eccessiva onerosit\u00e0 sopravvenuta della prestazione,<\/em>&nbsp;con le rispettive conseguenze di legge.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il nostro Studio ha gi\u00e0 approfondito tale argomento con il contributo che pu\u00f2 essere reperito&nbsp;&nbsp;al seguente link:&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.dragoneassociati.it\/it\/2020\/04\/02\/coronavirus-e-contratti-pendenti-come-tutelarsi\/\">https:\/\/www.dragoneassociati.it\/it\/2020\/04\/02\/coronavirus-e-contratti-pendenti-come-tutelarsi\/<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In particolare, con riguardo ai&nbsp;<strong>contratti di locazione stipulati da studenti universitari fuori sede<\/strong>, si richiama l\u2019approfondimento svolto dal nostro Studio e consultabile&nbsp;&nbsp;al link:&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.dragoneassociati.it\/it\/2020\/05\/07\/studenti-universitari-fuori-sede-e-coronavirus-si-puo-non-pagare-laffitto\/\">https:\/\/www.dragoneassociati.it\/it\/2020\/05\/07\/studenti-universitari-fuori-sede-e-coronavirus-si-puo-non-pagare-laffitto\/<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nella medesima materia, e nello specifico con riguardo ai&nbsp;<strong>contratti di locazione commerciale<\/strong>,&nbsp;&nbsp;si evidenzia una&nbsp;<strong>recente pronuncia del Tribunale di Venezia&nbsp;<\/strong>che \u00e8 stata analizzata con l\u2019articolo a cui si rinvia al link di seguito indicato:&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.dragoneassociati.it\/it\/2020\/05\/04\/effetti-del-coronavirus-sulle-locazioni-commerciali-una-pronuncia-del-tribunale-di-venezia\/\">https:\/\/www.dragoneassociati.it\/it\/2020\/05\/04\/effetti-del-coronavirus-sulle-locazioni-commerciali-una-pronuncia-del-tribunale-di-venezia\/<\/a>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Preme segnalare che la decisione del Giudice veneziano riguardava una vicenda particolare relativa all\u2019asserito mancato preavviso per la risoluzione di un contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale, ove la risoluzione era stata fatta valere dalla conduttrice in seguito ad avvenimenti straordinari ed imprevedibili quali l\u2019acqua alta dello scorso novembre e l\u2019attuale emergenza sanitaria. Si evidenzia inoltre che il provvedimento adottato ha carattere urgente e provvisorio e che sar\u00e0 necessario attendere il prosieguo del procedimento per la decisione definitiva.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nell\u2019ipotesi invece in cui sia stato stipulato un&nbsp;<strong>contratto di<\/strong>&nbsp;<strong>affitto<\/strong>, si ricorda la speciale previsione codicistica (art. 1623 c.c.) che prevede per le parti la&nbsp;<em>possibilit\u00e0 di rinegoziare le condizioni<\/em>&nbsp;in precedenza pattuite. Ci\u00f2 \u00e8 consentito quando il rapporto contrattuale risulti notevolmente modificato &#8211; in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio &#8211; in conseguenza di una legge o di un provvedimento dell\u2019autorit\u00e0 riguardanti la gestione produttiva. La citata disposizione attribuisce quindi alle parti la facolt\u00e0 di richiedere un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Siffatta disposizione potrebbe in astratto trovare applicazione con riguardo ai contratti di affitto la cui eccessiva onerosit\u00e0 sopravvenuta sia da imputare alle misure restrittive adottate per il contenimento della pandemia che impediscono di svolgere la propria attivit\u00e0 produttiva.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le citate misure limitative potrebbero aver avuto ricadute anche nei rapporti derivanti dai&nbsp;<strong>contratti di affitto d\u2019azienda<\/strong>&nbsp;<strong>o di ramo d\u2019azienda<\/strong>&nbsp;rendendo di fatto impossibile o eccessivamente oneroso lo svolgimento dell\u2019attivit\u00e0 aziendale. Infatti, da un lato la sospensione imposta per determinate attivit\u00e0 potrebbe impedire all\u2019affittante di eseguire la propria prestazione contrattuale che consiste nella messa a disposizione all\u2019affittuario di un complesso di beni per lo svolgimento di un\u2019attivit\u00e0 imprenditoriale.&nbsp;Dall\u2019altro lato, gli effetti dell\u2019emergenza sanitaria potrebbero aver diminuito sensibilmente le entrate dell\u2019affittuario che svolge un\u2019attivit\u00e0 aziendale non sospesa rendendo quindi eccessivamente oneroso il pagamento del corrispettivo periodico.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anche in tali circostanze potrebbero trovare applicazione gli istituti generali relativi alla totale o parziale impossibilit\u00e0 sopravvenuta della prestazione (artt. 1256, 1463, 1464 c.c.) o all\u2019eccessiva onerosit\u00e0 sopravvenuta della stessa (art. 1467 c.c.); in relazione ad essi si rinvia alla lettura del primo contributo sopra richiamato.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Alla luce di quanto sino a qui esposto, \u00e8 evidente come sia imprescindibile un\u2019analisi dei singoli contratti di locazione o di affitto e un esame delle concrete situazioni di fatto al fine di valutare l\u2019applicabilit\u00e0 di specifici istituiti previsti dalla legge.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>In questo periodo di emergenza sanitaria vengono spesso sottoposte al nostro Studio alcune questioni riguardanti i&nbsp;contratti di locazione o di affitto&nbsp;la cui esecuzione sia divenuta in tutto o in parte impossibile od oggettivamente difficoltosa a causa degli effetti della pandemia ancora oggi in corso. 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