{"id":9768,"date":"2020-04-27T10:28:34","date_gmt":"2020-04-27T10:28:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.dragoneassociati.it\/?p=9768"},"modified":"2020-04-27T11:14:05","modified_gmt":"2020-04-27T11:14:05","slug":"assemblee-di-condominio-ai-tempi-del-coronavirus-di-necessita-virtu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.dragoneassociati.it\/?p=9768&lang=it","title":{"rendered":"ASSEMBLEE DI CONDOMINIO AI TEMPI DEL CORONAVIRUS: \u201cDI NECESSIT\u00c0 VIRT\u00d9\u201d"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure><\/div>\n\n\n\n

I primi mesi dell\u2019anno coincidono di frequente con il periodo in cui vengono convocate le assemblee di condominio per l\u2019approvazione dei rendiconti condominiali relativi alla gestione appena conclusa. Tuttavia, per i mesi a venire, non sar\u00e0 possibile riunirsi come di consueto a causa dell\u2019emergenza sanitaria da Covid-19 che sta interessando l\u2019intero Paese.<\/p>\n\n\n\n

Infatti, il DPCM del 4 marzo 2020 gi\u00e0 disponeva che fossero sospese \u201cle manifestazioni, gli eventi di qualsiasi natura, (\u2026) svolti in ogni luogo, sia pubblico sia privato, che comportano affollamento di persone tale da non consentire il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro di cui all’allegato 1, lett. d)<\/em>\u201d. E\u2019 intervenuto, in seguito, il DPCM del 9 marzo 2020 che prevedeva \u201c\u00e8 vietata  ogni  forma  di assembramento di persone in luoghi pubblici o aperti al pubblico<\/em>.\u201d I successivi provvedimenti adottati dall\u2019Esecutivo hanno poi prorogato le anzidette misure restrittive sino al 3 maggio 2020. <\/p>\n\n\n\n

Dunque, come comportarsi per convocare e per partecipare ad un\u2019assemblea di condominio?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nelle FAQ (sezione – Riunioni) relative alle misure restrittive in vigore, lo stesso Governo, alle domande: \u201cSono vietate le assemblee condominiali? Sono da considerarsi assembramenti di persone?<\/em>\u201d, cos\u00ec risponde: \u201cS\u00ec, le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalit\u00e0 a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere<\/u><\/em>\u201d. A dispetto della chiarezza e della perentoriet\u00e0 della risposta data, il Governo non fornisce alcuna indicazione circa le concrete modalit\u00e0 con le quali dovrebbero svolgersi le adunanze condominiali a distanza.<\/p>\n\n\n\n

Prima di affrontare le possibili risposte al suddetto interrogativo, \u00e8 necessario ricordare alcune attribuzioni che la legge riconosce all\u2019amministratore di condominio.<\/p>\n\n\n\n

Innanzitutto, per quanto attiene alla gestione ordinaria del condominio, l\u2019amministratore \u00e8 tenuto a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e a convocare l\u2019assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell\u2019esercizio relativo all\u2019anno precedente (art. 1130, n.10 c.c.). La stessa legge concede quindi all\u2019amministratore un termine non cos\u00ec breve per sottoporre all\u2019assemblea il rendiconto di gestione e perci\u00f2 la disposizione sopra richiamata potrebbe essere invocata per posticipare la convocazione dell\u2019assemblea.<\/p>\n\n\n\n

E\u2019 consigliabile tuttavia che l\u2019amministratore invii ugualmente ai condomini il rendiconto di gestione e il relativo preventivo con l\u2019invito ai medesimi, nello spirito di reciproca collaborazione, di anticipare la quota delle spese condominiali dovute, salva successiva approvazione del bilancio in sede assembleare, una volta usciti dalla fase emergenziale. Ci\u00f2 al fine, essenziale, di garantire all\u2019amministratore la liquidit\u00e0 necessaria per far fronte alle spese che devono essere in ogni caso sostenute nell\u2019interesse del condominio, onde evitare l\u2019eventuale interruzione di alcuni servizi (ad esempio: acqua, luce, gas, servizio di pulizia ecc\u2026). Ed in effetti sembra essere questa la prassi invalsa in questo primo periodo di emergenza sanitaria. <\/p>\n\n\n\n

Per quanto riguarda invece gli interventi di carattere urgente sul condominio, si rammenta il peculiare potere che la legge attribuisce all\u2019amministratore. Invero, il Codice Civile prevede che l\u2019amministratore non possa ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso \u00e8 tenuto a riferirne nella prima assemblea (art. 1135, co.2 c.c.). A ben vedere per\u00f2 tale disposizione \u00e8 invocabile esclusivamente nelle ipotesi in cui vi sia un\u2019effettiva urgenza dell\u2019intervento, talch\u00e9 essa non pu\u00f2 essere applicata per superare il necessario momento deliberativo per l\u2019approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria.<\/p>\n\n\n\n

Svolti tali doverosi brevi accenni con riguardo all\u2019amministrazione del condominio, si torna quindi al principale interrogativo: \u201cCome rispettare le norme in materia di convocazione e deliberazione nel tenere un\u2019assemblea condominiale a distanza<\/em>?\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Innanzitutto, deve escludersi che una delibera condominiale possa essere sostituita da una decisione assunta dai condomini mediante sottoscrizione di una lettera circolare. In tal caso mancherebbe sia la discussione circa le questioni da trattare sia la contestualit\u00e0 del voto dei condomini stessi. <\/p>\n\n\n\n

E\u2019 evidente quindi che un\u2019assemblea condominiale a distanza pu\u00f2 aver luogo solo ricorrendo ad alcuni strumenti tecnologici e, nello specifico, a mezzo dell\u2019utilizzo di programmi quali, ad esempio Google Meet<\/em>, Skype<\/em> o Zoom<\/em>, o altre analoghi software<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Nella specifica materia, si segnala Eligo Condominium<\/em> che rappresenta una piattaforma molto avanzata per la partecipazione da remoto ad assemblee condominiali. Tale sistema consente l\u2019uso dello streaming<\/em> video integrato, delle chat<\/em> per l’intervento da remoto e per l\u2019espressione di voto.<\/p>\n\n\n\n

Quanto sopra detto consente di configurare, in astratto, la possibilit\u00e0 di un corretto svolgimento di un\u2019assemblea a distanza. <\/p>\n\n\n\n

Ciononostante, non poche criticit\u00e0 potrebbero sorgere dall\u2019utilizzo dei sistemi sopra citati.<\/p>\n\n\n\n

Tra le prime, si annovera la concreta possibilit\u00e0 di ciascun condomino di partecipare effettivamente all\u2019assemblea. Invero, la riunione a distanza richiede che ogni condomino abbia una postazione (smartphone<\/em>, pc<\/em> o tablet<\/em>) e una connessione che gli permetta effettivamente di collegarsi in assemblea nel giorno e nell\u2019ora fissata nell\u2019avviso di convocazione. Di conseguenza, qualora ci\u00f2 non fosse possibile, la riunione non potrebbe tenersi e comunque sarebbe invalidabile dal condomino impossibilitato a partecipare. Tali considerazioni valgono anche nel caso in cui durante l\u2019adunanza venisse meno il collegamento anche di un solo condomino. In questi casi l\u2019assemblea dovrebbe essere sospesa.<\/p>\n\n\n\n

In ragione di quanto esposto, appare consigliabile che l\u2019amministratore provveda preventivamente a comunicare ai condomini una sorta di \u201clinee guida\u201d dell\u2019assemblea telematica illustrando gli strumenti necessari e le modalit\u00e0 di utilizzo degli stessi al fine di verificare la fattibilit\u00e0 dalla riunione. L\u2019assemblea a distanza richiede infatti che siano rispettate le medesime regole per le adunanze alle quali i condomini partecipano di persona. E\u2019 quindi evidente che, superata una preventiva valutazione circa l\u2019effettiva possibilit\u00e0 di tenere un\u2019assemblea telematica, occorrer\u00e0 prestare particolare attenzione al concreto svolgimento dell\u2019adunanza per assicurare il rispetto del fondamentale ed irrinunciabile principio del contraddittorio nonch\u00e9 delle disposizioni in materia di condominio e, in particolare, quelle riguardanti i quorum<\/em> costitutivi e deliberativi, la verbalizzazione delle dichiarazioni rese dai partecipanti e il computo dei voti espressi.<\/p>\n\n\n\n

Un altro aspetto problematico potrebbe riguardare l\u2019individuazione del \u201cluogo<\/em>\u201d della riunione che deve essere espressamente indicato nell\u2019avviso di convocazione (art. 66 disp. att. c.c.). Il luogo \u00e8 sinora stato inteso come \u201cspazio fisico<\/em>\u201d dell\u2019adunanza  e, nel caso di assemblea a distanza, \u00e8 evidente che siffatta accezione dovrebbe essere ampliata. <\/p>\n\n\n\n

Ai profili critici sopra indicati, pu\u00f2 soccorrere un\u2019analogia con il diritto societario poich\u00e9 alcune sue disposizioni sono state ritenute applicabili dalla giurisprudenza anche in ambito condominiale[1]<\/sup><\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Proprio con riguardo alla materia societaria, il D.L. n.18\/2020 c.d. \u201cCuraItalia\u201d ha espressamente previsto la possibilit\u00e0 per talune tipologie di societ\u00e0 di svolgere le proprie assemblee mediante mezzi di telecomunicazione e consentire ai partecipanti di esprimere il voto elettronicamente o per corrispondenza, anche in deroga alle disposizioni statutarie, con il rispetto di precise garanzie[2]<\/sup><\/a>. <\/p>\n\n\n\n

La citata disposizione potrebbe applicarsi analogicamente anche alla materia condominiale. Tuttavia tale analogia non potrebbe dirsi risolutiva ed incontestabile ed \u00e8 pertanto auspicabile un intervento legislativo per regolare nello specifico le assemblee condominiali a distanza.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In conclusione, deve ammettersi che l\u2019emergenza sanitaria ancor\u2019oggi in corso ha di certo trovato tutti impreparati e ci ha obbligato a confrontarci con le forti limitazioni imposte alla nostra libert\u00e0 personale che si riflettono in numerosi ambiti della vita quotidiana. La pandemia si \u00e8 insinuata anche nel mondo condominiale e, in particolare, nella possibilit\u00e0 di riunire i condomini in assemblea. \u00c8 evidente che, allo stato, non esistono leggi, giurisprudenza, protocolli o altre fonti in grado di dare risposte certe ai quesiti sopra espressi e di garantire perci\u00f2 che le assemblee condominiali telematiche vadano esenti da impugnazioni per il fatto di essere state tenute con modalit\u00e0 diverse (leggasi telematiche) rispetto alle consuete. <\/p>\n\n\n\n

Pertanto in attesa dell\u2019auspicato intervento del legislatore, si dovr\u00e0 fare \u201cdi necessit\u00e0 virt\u00f9<\/u><\/strong>\u201d, per dar corso agli imprescindibili adempimenti del condominio. Ed in effetti, in mancanza di una normativa, agli amministratori non resta altro che gestire i condomini secondo prudenza e diligenza, risolvendo le questioni che via via si pongono cum grano salis<\/em>, trovandosi spesso a dover bilanciare interessi in conflitto. <\/p>\n\n\n\n

Tra gli infiniti casi, si consideri ad esempio quello del condomino positivo al Covid-19, posto in \u201cquarantena\u201d domiciliare, ove viene in rilievo la necessit\u00e0 di bilanciare il diritto fondamentale alla privacy<\/em> del soggetto \u201ccoinvolto\u201d con l\u2019interesse, anch\u2019esso di rilievo costituzionale, alla salute degli altri condomini, che dovrebbero quindi essere informati dall\u2019amministratore dei maggiori rischi e precauzioni da osservare in tale ipotesi. Tra le misure potrebbe esservi, ad esempio, quella di limitare o regolamentare l\u2019uso dell\u2019ascensore, o l\u2019esigenza di procedere ad una sanificazione pi\u00f9 intensa dei locali comuni, con l\u2019ulteriore complicanza della ripartizione di tale ulteriore spesa (secondo i millesimi o a solo carico del condomino contagiato?). Questioni molto complesse da decidersi necessariamente in sede assembleare.<\/p>\n\n\n\n

Riteniamo che, in mancanza di norme specifiche, la soluzione delle concrete modalit\u00e0, e conseguenti limiti, per tenere un\u2019assemblea a distanza, dovranno tenere conto dei principi generali. <\/p>\n\n\n\n

In proposito dovranno essere rispettati, da un lato, il principio di buona fede e di cooperazione dei condomini<\/strong> nell\u2019interesse del bene comune (con la conseguenza che non potranno trovare accoglimento eccezioni meramente formalistiche sollevate al precipuo fine di paralizzare, strumentalmente, la gestione del condominio) e, dall\u2019altro il principio del contraddittorio<\/strong> (con la conseguenza che la mancata partecipazione effettiva, anche di un solo condomino, all\u2019assemblea di condominio con modalit\u00e0 \u201cda remoto\u201d per ragioni determinate da problemi tecnici porter\u00e0 alla probabile invalidazione della delibera). <\/p>\n\n\n\n

Senz\u2019altro le svariate ipotesi che gli amministratori saranno chiamati ad affrontare daranno luogo ad una casistica giurisprudenziale in evoluzione, che aprir\u00e0 la strada alla soluzione delle peculiari questioni che caratterizzeranno questo difficile periodo di emergenza, la cui durata non sembra essere cos\u00ec breve. <\/p>\n\n\n\n

Una cosa per\u00f2 \u00e8 certa: la gestione del condominio non pu\u00f2 attendere e dunque, amministratori e giuristi, siamo tutti chiamati a fare \u201cdi necessit\u00e0 virt\u00f9<\/strong>\u201d. Nel rispetto della legge e dei principi fondamentali.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[1]<\/sup><\/a> A titolo esemplificativo, sull\u2019applicabilit\u00e0 dell\u2019art. 2377, co.8 c.c. in ambito condominiale, si vedano: Cass. Civ. sez. II, 21 novembre 2019, n. 30479; Cass. Civ, sez. VI, 11 agosto 2017 n. 20071<\/p>\n\n\n\n

[2]<\/sup><\/a> \u201ccon l’avviso di convocazione delle assemblee ordinarie o straordinarie le societ\u00e0 per azioni, le societ\u00e0 in accomandita  per azioni, le societ\u00e0 a responsabilit\u00e0  limitata, e le societ\u00e0 cooperative e le mutue assicuratrici possono prevedere, anche in deroga alle diverse disposizioni statutarie, l’espressione del  voto in via elettronica o per corrispondenza e l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione; le predette societ\u00e0 possono altres\u00ec prevedere che l’assemblea si svolga, anche esclusivamente, mediante mezzi di telecomunicazione che garantiscano l’identificazione  dei  partecipanti, la loro partecipazione e l’esercizio del diritto di voto, ai sensi e per gli  effetti  di  cui agli articoli 2370, quarto comma, 2479-bis, quarto comma, e  2538, sesto comma, codice civile senza in ogni caso la  necessit\u00e0 che si trovino nel medesimo  luogo, ove previsti, il presidente, il segretario o il notaio.<\/em>\u201d (art. 106, co.2)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

I primi mesi dell\u2019anno coincidono di frequente con il periodo in cui vengono convocate le assemblee di condominio per l\u2019approvazione dei rendiconti condominiali relativi alla gestione appena conclusa. Tuttavia, per i mesi a venire, non sar\u00e0 possibile riunirsi come di consueto a causa dell\u2019emergenza sanitaria da Covid-19 che sta interessando l\u2019intero Paese. 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